房贷月供不降反升?利率下调后出现这一“怪现象”,银行怎么说

花花2024-11-22热点分享5

  为什么贷款利率下调后的首月,还款金额反而上升了?新一轮存量房贷利率调整落地后,部分借款人首月月供不降反升,相关话题在近期引起广泛关注,一度登上热搜。

  第一财经从部分购房者和银行处了解到,这一情况确实存在,且主要发生在还款方式为“按月等额本息”的借款人身上。在首月还款之后,借款人次月开始还款金额均会减少。

  在互联网社交平台上,也有不少网友“晒”出了这一现象,不同借款人月供上升幅度不等。有北京市民发布的截图显示,按照等额本息方式,在房贷利率下调后,首月月供比上月增加了200多元。

  第一财经以借款人身份咨询了工行、农行、中行、建行、招行等多家银行。其中,农业银行客服人员表示,对于选择等额本息方式还款的借款人,房贷利率下调后首月月供增加属正常现象,原因是当期利率下调之后,首期还款金额中的本金增加,利息则是按照新老利率组合计算,还款金额增多系本金增加部分超过了利息减少部分,下一期还款金额会减少。对于选择等额本金方式还款的借款人,利率调整后月供会减少。

  工商银行客服人员也表示,很多客户在利率调整或提前还款后,都有可能出现第一个月还款金额升高的情况,后续会恢复正常。不过,对于月供上升的原因和具体计算规则,银行客服人员普遍建议借款人咨询经办分支行或当地个贷中心。

  有银行向客户解释称,在10月25日利率下调当天,银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、执行的新利率,参照银行业的等额本息还款计算原理重新计算还款额。总体遵循的规则是:还款本息总额减少,总偿还本金不变,总付利息减少。

  第一财经咨询银行业人士了解到,对于房贷利率调整后的还款金额变化,可以分拆两部分来看。

  首先是本金部分,由于贷款执行利率下降,重新计算的还款额每月还本本金将发生变化,首期本金归还速率加快,调整后首期归还的本金会增多。据了解,这与等额本息还款方式的特点有关,即在利率不变情况下,随着还款期数增加,每月还款总额不变,但其中的本金递增、利息递减。

  其次看利息部分,由于利率变化发生在月中,银行会通过分段计息的方式单独计算调整后的首期应还利息。银行依据在当期时间内(标准为30天),调整前利率、调整后利率分别占用的天数,再结合贷款剩余本金进行分段计算相加。计算周期不变情况下,首月应还利息会减少。

  但从各地市民反映情况来看,利率下调后首月月供上升,主要有两种情况:一是本金上升+利息下降,且本金上升部分>利息下降部分;二是本金上升+利息上升,这类情况较少,部分银行向客户解释为计算天数增加,即10月31天较标准周期多1天。

  另有城商行银行业人士解释称,在存量房贷利率调整后,对于等额本息还款方式的贷款,该行对其遇到利率调整当月的计息方式做了优化,优化后调整当月应还利息采用分段计息,应还本金按照调整后的利率计算。

  举例来看:以本金100万元,期限20年为例,利率越低,月还款额越少,但首月还款额中的本金会越多。

  综合来看,在存量房贷利率下调后,等额本息方式还款的借款人,当月应还款额变化情况主要分三种情况:当月减少的应还利息<当月增加的应还本金,当月总还款额会増加;当月减少的应还利息=当月增加的应还本金,当月总还款额不变;当月减少的应还利息>当月增加的应还本金,当月总的还款额会减少。从下一个月开始,还款金额会下降。

  事实上,类似情况在2023年存量房贷利率调整时也曾出现,部分银行也曾对此作出解释。以农业银行为例,该行部分分行就曾发文释疑称,如果利率调整后客户月供并没有减少,首月还款金额甚至增多,属于正常现象。选择“按月等额本息”还款方式的客户,会出现此情况,选择“按月等额本金”客户不受影响。

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